주택 구입을 위해 내집마련 디딤돌 대출을 알아보고 계신가요? 저 또한 대출 관련 내용을 알아보다 정확하게 정리된 것이 없어 힘들더라구요. 본 포스팅을 통해서 디딤돌 대출 자격, 금리, 우대금리 적용 기준, 소득 산정 기준 등에 대해서 자세하게 확인할 수 있습니다. 아래의 글을 통해 바로 확인해보세요!
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디딤돌 대출 조건 및 금리 등 관련 내용을 알아보다보면, ‘주택도시기금’ 과 ‘한국주택금융공사’에 각각 디딤돌 대출에 관한 내용을 다루는 것을 알 수 있습니다. 디딤돌 대출은 주택도시기금과 한국주택금융공사로 이원화된 정책모기지를 ’14년부터 ‘내집마련 디딤돌 대출’로 통합운영하고 있습니다. 따라서 같은 상품이라고 생각하시면 됩니다. 아래 글은 한국주택금융공사에서 제공한 PDF “내집마련 디딤돌 대출” 상품을 간단하게 작성한 것으로 정확한 근거 기반 글입니다.
디딤돌 대출 자격 요건
| 항목 | 요건 |
| 자금 용도 | ● 구입 용도 – 담보주택(토지 및 건물)에 대한 소유권 이전등기접수일로부터 3개월 이내에 대출신청한 경우 – 다만, 최초 대출의 호당 대출한도 산정 시에 차감된 임대차가 있는 경우에는 임대차계약 만료 시까지 임대보증금 반환을 위한 추가대출 신청가능(추가대출은 호당 대출 한도 내에서 임대보증금 반환 금액을 초과할 수 없음) – 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능 ● 구입 용도 이외의 대출은 취급 불가 |
| 대출 대상자 | ● 민법상 성년인 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세외주 제외 ● 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원(생애최초 주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀가구는 연간 7천만원)이하 ● 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림) |
| 국적 | ● 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민 (외국인, 시민권자, 영주권자, 재외국민, 국외이주신고자에 대해서는 취급불가) |
| 신용정보 | ● 신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우는 취급불가 – 연체, 대위변제 및 대지급, 부도, 관련인 정보 – 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보 – 신용회복지원등록정보 |
| 신용평가 | ● 신청인의 신용평가점수가 일정점수 이상인 경우에만 취급 가능 * NICE 신용평가정보(주)의 신용평가점수가 350점 이상인 경우 취급가능 |
대출 한도
- 담보주택 당 한도: 2.5억원(생애최초구입자 3억원, 신혼/다자녀/2자녀 가구는 4억원) 이내 → 다만, 만30세 이상의 미혼(신청인의 주민등록등본상 직계존속 또는 미성년 형제자매 중 최소 1인과의 부양기간이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함) 단독세대주는 1.5억원(생애최초 주택구입자 2억원)이내
- 담보주택당 한도 = 본건 대출+기금 건설자금+본건 주택에 대한 기금 중도금 대출+본건 주택에 대한 기금 구입자금 대출
- 대출 총액은 매매(분양)가격을 초과할 수 없음
대출만기 및 거치기간
▪ 대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년 이며, 거치기간은 1년 또는 비거치
상환방식
- 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환, 체증식 분할상환※
※ 채무자가 접수일 현재 만 40세 미만 근로자이고 고정금리를 선택한 경우에만 허용 - 최초 원금상환은 거치기간 종료후 해당일부터 매 1개월 단위로 상환
※ (예시) 2013. 2. 21일 거치기간 1년 설정하여 대출실행하는 경우, 거치기간 마지막 납입일(2014. 2.21) 이후 도래하는 첫번째 상환일인 2014. 3. 21일부터 매 1개월마다 분할상환 - 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가
대출금리
고정금리 또는 5년 단위 변동금리
| 소득수준 (부부합산) | 만기별 금리(%) | |||
|---|---|---|---|---|
| 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | |
| 2천만원 이하 | 2.15 | 2.25 | 2.35 | 2.40 |
| 2천만원 초과~4천만원이하 | 2.50 | 2.60 | 2.70 | 2.75 |
| 4천만원 초과~6천만원*이하 *’생애최초,신혼,2자녀 이상’가구는 7천만원 | 2.75 | 2.85 | 2.95 | 3.00 |
* 대출실행 시의 금리가 5년간 고정되고, 매5년 마다 변동일의 제시금리 적용
우대금리
우대금리는 대출금리에 차감하여 적용
| 구 분 | 항 목 |
| 중복적용불가(택 1) | ▪ 연소득 6천만원 이하 한부모 가구 0.5%p ▪ 다문화가구·장애인가구·생애최초 주택구입자·신혼가구 0.2%p |
| 중복적용가능* | ▪ 다자녀가구 0.7%p ▪ 2자녀가구 0.5%p ▪ 1자녀가구 0.3%p ▪ 청약저축 가입자 0.1∼0.2%p ▪ 국토교통부 전자계약시스템을 활용하여 매매계약을 체결한 경우(2023.12.31. 신규 접수분까지 한시적 운영) 0.1%p ▪ 신규 분양주택 가구 0.1%p |
- 생애최초로 주택을 구입하는 신혼가구(이하 ‘생애최초 신혼가구’)인 경우에는 상기중복적용 가능 우대금리만 적용 가능
- 대출기간 중 다자녀가구, 2자녀, 1자녀 가구, 다문화가구, 장애인가구, 연소득 6천만원 이하인 한부모 가구에 해당하게 된 경우에는 우대금리 적용 가능
조기(중도)상환 수수료
- 3년 이내에 조기(중도)상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 1.2% 한도 내에서 부과
- 조기상환수수료=조기상환원금×조기상환수수료율(1.2%) × [(3년-대출경과일수)/3년]
- 사전심사하는 경우 조기상환된 원금과 조기상환수수료는 양도대상자산 선정기준일
까지는 금융기관에 귀속, 선정기준일 다음날부터 공사(유동화 신탁)에 귀속
지연배상금(연체이자)
- 연체발생일로부터 연체정리일까지의 경과기간에 따라 다르게 적용
- 기한의 이익 상실 전
- 연체일로부터 3개월 이내: 납입지연된 해당 원리금상환예정액에 대해 이자율 + 연 4% 적용
- 연체일로부터 3개월 초과: 납입지연된 해당 원리금상환예정액에 대해 이자율 + 연 5% 적용
- 기한의 이익 상실 후
- 기한이익 상실일로부터 3개월 이내: 총 대출잔액에 대해 이자율 + 연 4% 적용
- 기한이익 상실일로부터 3개월 초과: 총 대출잔액에 대해 이자율 + 연5% 적
- 기한의 이익 상실 전
- 다만, 지연배상금(연체이자)률이 연 10%를 초과하는 경우에는 연 10%를 적용
소득입증 방법
- 근로ㆍ사업(부동산임대소득 포함)ㆍ연금ㆍ기타소득 등의 모든 종합소득 합산
- 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국연금)은 필수 합산
- 여러 종류의 소득을 합산하는 경우에는 소득금액증명원의 소득액과 다른 입증방법에 의한 소득액이 중복 산정되지 않도록 유의
- 건강보험자격득실확인서를 필수 징구하여 소득 종류(직장, 사업소득)를 확인하되, 신청인이 소득 증명 서류 및 재직(또는 사업영위) 확인서류를 별도 입증하는 경우에는 이에 따라 심사
- 연소득 산정방법
- 채무자와 배우자의 2개년(대출대상자 및 금리 판정시에는 최근 1개년) 소득을 확인
- 연간소득은 ‘연도별 과세전 연소득’, ‘1년간 과세전 연소득’으로 산정
- 2개년 소득의 차이*가 ±20% 이하인 경우에는 최근년도 소득으로 연소득을 산정하고, 소득의 차이가 ±20%를 초과하는 경우에는 ‘2개년 평균소득’으로 산정
- 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(이하, 상시소득)인 경우에는 최근년도 소득으로 산정
* 산식 : | (최근년도 소득 – 최근년도의 전년도 소득) / 최근년도 소득 | × 100% ⟩20% - 채무자의 소득 발생기간이 1년 1개월 ~ 2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산하여 비교
- 채무자가 1년 이하의 소득만 있어 2개년 소득 확인이 불가한 경우에는 연소득 산정 후
10%를 차감. 다만, 상시소득인 경우에는 10%를 차감하지 않고 최근년도 소득으로 산정
- 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(이하, 상시소득)인 경우에는 최근년도 소득으로 산정
- 소득발생 기간이 현재 유지중인 소득원을 기준으로 최소 1개월 이상
- 사업자등록증이 있는 개인사업자가 업종 및 업태는 동일하고 상호만 변경된 신규 사업을 개시한 경우에는 최근년도 소득금액증명원 상의 소득을 인정하며, 보험설계사 등이 제출한 최근년도 소득자료가 현 사업과 동일한 업종 및 업태의 소득자료인 경우 소득을 인정
- 접수일 현재 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인한 후 휴직 전 최근년도 소득으로 산정
- 신청연도를 포함하여 최근 3년내에 연속해서 1개월 이상의 소득발생이 없는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주
- 접수일 현
- 퇴직(또는 폐업)한 경우에는 퇴직증명서, 건강보험자격득실확인서, 폐업증명서 등으로 소득없음이 확인되는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주
- 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자의 피부양자인 경우 연소득이 없는 것으로 추정
- 연금소득은 소득발생기간이 1개월 이상이어야 하며, 수령증서 상의 연금액 또는 최근 1년 이내 평균 실수령액을 연환산한 금액
- 채무자와 배우자의 2개년(대출대상자 및 금리 판정시에는 최근 1개년) 소득을 확인
- 소득 추정에 따른 소득입증 방법
- 소득 증명이 어려운 경우(아래 중 한가지 방법으로 소득 추정 가능)
- 국민연금: 공단 발급 ‘연금산정용 가입내역 확인서’
- 건강보험료
- 공단 발급 ‘건강ㆍ장기요양보험료 납부확인서’
- 공단 발급 ‘건강보험자격득실확인서’※
- ※ 본인의 보험료 납부여부 확인을 위해 지역가입자에 한하여 징구하되,
- 원칙적으로 지역세대주인 경우만 인정
- 소득추정 시에는 다른 소득 또는 배우자 소득과 합산불가
- 다만, 금융공사가 사전심사하는 경우 고객 동의하에 국민연금 또는 건강보험 정보를 공사가 직접 수집하면 입증 서류 없이 소득 추정 가능
- 소득 증명이 어려운 경우(아래 중 한가지 방법으로 소득 추정 가능)
FAQ
Q. 기존 주택담보대출의 대환용도로 신청이 가능한지?
A ㅇ디딤돌대출의 경우 구입용도를 충족한다면 기존 주택담보대출의 대환대출로도 신청이 가능합니다. ㅇ 구입용도란 소유권 이전 등기를 아직 하지 않으셨거나, 신청일 현재 소유권 이전등기접수일로부터 3개월이 경과하지 않았을 때를 의미합니다. * 구입용도 이외의 대출은 취급 불가 - 상속·증여·재산분할로 주택을 취득한 경우 상속·증여 등기일로부터 3개월 이내일지라도 취급 불가 - 매수인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급 불가 - 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급내역을 입증하지 않으면 취급 불가
Q. 디딤돌대출 금리는 누가 결정하며 언제 고시되는지?
A ㅇ 디딤돌대출 금리는 국토교통부에서 결정하여 공사에 통지하고 있으며, 금리 변경은 필요에 따라 비정기적으로 이루어지고 있습니다. ㅇ 그러므로 만약 국토교통부에서 디딤돌대출 금리인하 사실을 한국주택금융공사에 통지하게 되면 한국주택금융공사 역시 월중이라도 그 시점에서 즉시 홈페이지에 고시를 하게 됩니다.
Q. 퇴직한 직장에서 발생한 소득은 어떻게 인정하는지?
A 퇴직한 직장에서 발생한 소득은 인정하지 않습니다. - 단, 아래의 요건에 해당하고, 국민연금 또는 건강보험의 미납내역이 없으시면, 납부하신 최근 3개월의 국민연금 또는 건강보험 납부보험료로 소득 추정이 가능합니다. < 소득 추정이 가능한 경우 > ① 국세청의 ‘사실증명원’(www.hometax.go.kr→신청/제출→ 신청업무→사실증명신청) 상 납세신고 사실이 없다는 것이 입증되고, 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자가 아닌 경우 ② 연소득 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업 포함) 또는 연소득 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인 경우 ③ 전년도 또는 당해년도 사업개시하였으나 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자의 경우 ④ 부부합산 소득이 24백만원 이하인 경우
디딤돌 대출에 관한 내용을 열심히 찾아보았지만 자료를 정확히 확인하기 어려워서 곤란하셨죠? 한국주택금융공사 홈페이지에서 자세한 내용을 담은 PDF를 올려두었습니다.
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저 또한 주택을 주매하면서 대출에 관해서 제일 좋은 상품을 찾기 위해 여러 방면으로 알아 보고있습니다. 나에게 가장 적합한 대출상품을 찾아서 건강한 부동산 거래가 되었으면 합니다.